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これで安心!マンション購入のポイント解説

2021年 1月13日

「マンション購入を考えているけど、何から取り掛かればいいかわからない」

マンションは年収の何倍にもなる、一生に幾度もない高額な買い物です。

当然、上記のような不安が出てきてもおかしくありません。

そこで今回は、マンション購入時の大切なポイントを解説していきます。 マンション購入にかかる費用や購入時の流れを知り、マンション購入の際の判断材料の一つにしてください。

新築物件と中古物件の違い

ひと口にマンションと言っても、新築物件と中古物件は、物件の特徴や必要な費用等も異なります。まずは、新築と中古の特徴の違いについてみていきましょう。

<新築物件と中古物件の違い>

新築物件中古物件
特徴・竣工後1年未満で過去に居住者がいない ・未完成の場合は、事前に現物を確認できない  ・過去に居住者がいる ・竣工後1年以上経過している
・現物を見て室内状況や周辺環境を確認できる
住空間・設備・最新の設備を備えている
・物件によってはオプションで間取りや内装を一部変更できる
・室内状況によっては修繕が必要
・リフォームで間取りや内装変更は可能だが、管理規約により制限されることもある
価格・中古物件より高い傾向にある・新築物件より安くなる傾向にある※1
購入時にかかる諸費用※2【必要】
・修繕積立基金(修繕積立一時金)・消費税・登記費用・住宅ローン事務手数料等※5
【不要】
・仲介手数料※3
【必要】
・消費税(売主が個人であればかからない) ・仲介手数料※4 ・登記費用 ・住宅ローン事務手数料等※5
【不要】
・修繕積立基金(修繕積立一時金)

※1物件の立地やグレードにより、新築より高いケースもある
※2ここでは代表的な諸費用のみ記載。実際の購入時にはこの他にもかかる費用がある
※3仲介契約であれば必要なケースもある
※4物件価格400万円超の場合、宅地建物取引業法が定める上限は物件価格×3%+6万円
※5金融機関から借り入れする場合

新築マンションは中古マンションより価格が高くなりやすく、未完成の状態で購入するのが一般的です。モデルルームを見ながら検討し事前に現物を確認することはできませんが、最新の設備を備えた誰も住んでいない部屋に住める魅力があります。

一方で、中古マンションは築年数によってもさまざまですが、入居にあたって室内の修繕が必要な場合もあります。しかしその分、物件の現状を事前に確認できるので、具体的な暮らしをイメージして購入できます。

また室内状況については、ほとんどのマンションで、管理規約に沿ってリフォームが行えます。中古物件をリフォーム前提で購入したほうが、新築を購入するよりコストを抑えられることもあります。

このように、新築物件のメリットである「新しさ」は、中古物件のリフォームによって得られる可能性があります。購入時の選択肢の豊富さは中古物件のメリットであり、新築時には購入できなかった物件や、立地条件にこだわった物件を購入できることは、大きな魅力と言えます。 次項では具体的な購入のプロセスを細かく確認していきます。

購入相談、条件整理

マンション購入を考えた時に、まずインターネットで物件検索する方は多いと思います。
ただインターネットは気軽に検索できる反面、たくさんの情報があふれていて取捨選択が難しくなる方もいるでしょう。
「どんな物件が自分にあっているのかわからない」
「いいなと思う物件の候補が多すぎて選びきれない」
このように迷ってしまう方は、少なくありません。

物件の比較検討で迷ったら、不動産のプロである不動産仲介会社と一緒に、物件選びの“条件整理”をしてみましょう。

条件整理のポイントは、以下5つです。

  • 立地:最寄駅から徒歩何分程度の立地がよいか
  • 部屋の大きさ:希望する間取りや平米数はどれくらいか
  • 階層:日当たりなども考慮したうえで、希望の階層は何階か
  • 設備:室内設備や共有部分(駐車場、宅配ボックス等)で必要な設備は何か
  • 周辺環境:周辺の買い物施設や公園、子供の学校等は生活スタイルに合っているか
  • ペット飼育:ペット飼育を希望する場合、管理規約上の制限はあるか

物件の条件は、将来的な家族構成の変化なども想定したうえで選択すること、条件の中でどれを優先したいのか優先順位も含めて整理することが大切です。

資金計画、諸費用の把握

マンション購入の条件を整理できたら、マンションにかかる具体的な費用を確認していきます。

マンションの購入時にまとめて支払う費用はいくらか、月々の支払いはいくらになるのかを把握しておきましょう

まずマンションの購入時には、購入価格に加えて諸費用の支払いが必要です。
諸費用の支払いは物件によって異なりますが、中古であれば購入価格の5%~10%が目安と言われています。諸費用をローンに含めて購入できるケースもありますが、ローン金利が高くなる場合もあります。よって、諸費用はできる限り現金で支払えるようにしておきましょう。

また毎月の家計から、無理なく支払える金額の目安を付けることも大切です。
月々の住宅ローンの返済以外に、共用部分の維持管理に必要な管理費・修繕積立金の支払いもあるため、「毎月〇万円を支払う場合は、いくらの物件を買えるのか」というように、家計に照らし合わせた資金計画を立てましょう。

資金計画で迷った場合には、ファイナンシャル・プランナーなどの専門家に相談するのもおすすめです。
住宅購入時を機に、家計全体を見直してみてはいかがでしょうか。

物件紹介、内見、購入申し込み

条件の整理や資金計画、具体的な検討物件が固まったら実際に部屋を見てみましょう。

物件を確認する際は、以下のポイントを意識することが大切です。

  • 日当たり
  • 収納スペース
  • 家具を置くスペース
  • 床暖房や食洗器などの設備
  • 上下階、隣の部屋との遮音性
  • 周囲の環境、治安
  • 交通の便
  • エントランスや廊下、ゴミ置き場等の共用部分管理状況

Cube i 有楽町の『ホワイトキューブ』も活用してみてください。
『ヴァーチャル内覧ツアー』では、現地に足を運ばなくても、まるでそこにいるかのような感覚で、一度に複数の物件の内覧ができます

物件を気に入り購入を決めたら、購入申し込みを行います。購入申し込みは、契約ではなく、購入する意思を示すもので、買付(購入)申込書を記入し、仲介会社を通じて売主へ提示します。

売買契約、重要事項説明

不動産を購入する場合、売買契約前に重要事項説明があります。物件の概要や状況、契約内容について、購入の最終判断をするにあたって重要な事項を説明するものです。

不動産仲介会社の宅地建物取引士が説明を行うため、説明を受けて疑問に思った点はその場で全て解消することも大切です。

とくに以下の項目を重点的にチェックしてください。

  • 実際の面積と物件チラシとの比較
  • 管理費、修繕積立費(管理組合に支払う共用部の維持管理に必要な月々の費用)
  • 物件の基本情報や利用上のルール、設備状況、共用部分の管理に係る状況
  • 契約条件や特約事項

重要事項説明のあとに、売買契約の締結、手付金の支払手続を行います。

売買契約は最終的な契約内容を決定するものです。購入価格に対する手付金はキャンセルした場合、返却されないパターンが多いため、よく確認しましょう。

住宅ローン、火災保険について

購入にあたっては、金融機関から借り入れをして購入するケースが多いでしょう。
ここでは、住宅ローンについてのポイントや購入に合わせて加入する火災保険について解説していきます。

まず、住宅ローンの審査のポイントとして、事前審査と本審査がある点を把握しておきましょう。
一般的には以下の流れになります。

  1. 事前審査(返済能力と物件の担保評価)
  2. 売買契約
  3. 本審査(勤務先、勤続年数、完済時の年齢、病歴の有無など総合的な信用情報と資金計画を判断)

最近は多くの金融機関で、事前審査をweb上で行えるようになっています。
webでの審査申し込みでも所得や物件に関する入力が必要ですので、あらかじめ書類を用意しておき、正確に入力しましょう。

住宅ローンの事前審査では、以下の書類が必要です。

  • 住宅ローン申込書類:ローンの借入申込書など
  • 本人確認書類:運転免許証、健康保険証など
  • 収入に関する書類:源泉徴収票など
  • 物件に関する書類:不動産登記事項証明書、売買契約書など

上記はあくまで一例です。詳細はそれぞれの金融機関に確認したうえで、事前にしっかり揃えておきましょう。

また、購入に合わせて加入する火災保険は、住宅が火災や豪雨などで損害を受けた場合に、その損害を補償するための保険です。物件の種別や立地、契約プランによって保険料は異なるため、よく内容を確認して申し込みましょう。

火災保険の補償は非常に広く、水災や盗難といった損害も補償に含めることができます。特約で地震保険を付帯することもできるため、どこまでの補償を付けるか、必要な補償を話し合うようにしましょう。

決済、引渡し、入居

決済・引渡しは、買主側から売買契約金額の残金及び管理費・修繕積立金および固定資産税等の清算金を支払い、所有権移転登記を行い、鍵の引渡しを受けることを意味します。

マンション購入時の決済・引渡しの流れは、以下のとおりです。

  1. 買主から売主への売買金額の残金及び管理費・修繕積立金および固定資産税等の清算金の支払い
  2. 所有権移転登記
  3. 売主から買主へマンションの鍵の引渡し
  4. 入居

鍵引渡し後は好きなタイミングで入居できます。物件によっては引っ越し時の搬入に事前に届け出が必要な場合もあるため、仲介会社や管理会社に確認しましょう。

まとめ

マンション購入時のポイントを解説してきました。
物件の種別や販売形式といった違いはあるものの、マンション購入の流れは大きくかわりません。ご案内した流れを一通り確認したうえで、ご自身にあったマンションを選ぶことが大切です。
マンション選びで迷った時は、Cube i 有楽町をご利用ください。

Cube i 有楽町では、「どんな物件を買ったらいいかわからない」、「何から始めればいいの?」といった購入検討の条件整理はもちろん、まったく新しい不動産体感空間「ホワイトキューブ」とこれまで蓄積したデータを駆使しながらお客様の理想の住まい選びをサポートいたします。

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