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知っておくと便利!!マンション売却マニュアル

2021年 1月13日

マンション売却しようと思った時、初めての場合は「何をしたらいいのだろう?」と分からないことだらけですよね。
この記事では、マンション売却の簡単な流れとポイントをそれぞれ解説していきます。

売却の流れを把握する

最初に、マンションを売却する時の流れを確認しておきましょう。
大まかな流れは以下のとおりです。

  1. 査定依頼→不動産仲介会社へ問合せをして査定価格を確認する
  2. 媒介契約→売却活動を依頼する不動産仲介会社を決める
  3. 売却活動→売却戦略を仲介会社と立案・内覧の受け入れ準備
  4. 買付申込・売買契約→購入希望者と売買契約を結ぶ
  5. 決済引き渡し→売買代金残代金の受領・マンション(鍵)を購入者に引渡す

相場調査、査定依頼

不動産の売却は個人で買い手を見つけようとしても、知り合いに買い手がいない限り難しいのが現状です。不動産仲介会社は広く買い手を募り、より良い条件で売却できるようお手伝いする役割を担い、物件の査定や売却活動はもちろん、状況をみながら売却戦略の提案や、交渉の際の仲立ちなど、スムーズに売却活動を進めるために必要なサポートを広く行います。

そのため、売却を検討する際は、まずは不動産仲介会社に価格の査定依頼を行いましょう。

最初の査定は「簡易査定」と呼ばれており、マンションの住所や築年数、広さなどの机上情報で査定価格を算出する方法です。
web上で手軽に依頼ができ、1~2営業日ほどで査定価格が提示されます。

1社に問合せをして納得できなければ2~3社問合せをして、査定金額やサービスの内容を比較検討してみましょう。

価格の妥当性のほか、担当者との相性も大切です。長い期間に渡ってお付き合いすることになりますから、できるだけフィーリングの合う担当者のほうが気持ちよく契約ができます。

依頼先の不動産仲介会社を絞った後は、訪問査定をお願いしましょう。
訪問査定は不動産の担当者がマンションに足を運んで現地調査を行ったうえで査定をする方法です。
内装・設備の保守状況や日照状況など、現地でしか分からない情報をもとに、再度査定価格が算出されます。

また、仲介会社は現地の確認の際に、売却時のセールスポイントも同時に考えて広告戦略を練ります。
そのため、実際に売却活動を開始する前には、必ず訪問査定が必要です。

査定価格が提示されたら依頼する会社を決定しましょう。価格の妥当性や担当者の説明の分かりやすさ、接客対応などから総合的に判断します。

Cube i 有楽町では、豊富なデータから現在のマーケット状況を的確に捉えながら、お客様のご事情も踏まえ、価格ありきのご提案ではなく、データに根拠づけられた売却戦略を提案しています。
豊富な経験を持つ営業担当と、客観的なデータの組み合わせにより、よりご判断しやすい根拠をご提供しておりますので、是非お気軽にご相談下さい。

媒介契約、売却活動の準備

不動産を売却する場合、個人で買い手を探すのは大変です。そこで不動産仲介会社に依頼するのが一般的ですが、依頼にあたって媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は、「売却対象の物件と価格」「媒介契約の有効期間」「報酬に関する事項」といった内容を定めた書面で、依頼関係を明確にすることで未然にトラブルを防ぐ役割も担います。

媒介契約は、以下の3つの種類があり依頼主側で選択することが可能です。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
依頼主側同時に複数の業者に依頼できるできないできない
依頼主側自己発見取引認められる認められる認められない
業者側依頼主への報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
業者側指定流通機構への物件登録義務なし7日以内5日以内
契約期間なし3ヶ月以内3ヶ月以内

一般媒介契約と専属専任・専任媒介契約との最大の違いは、複数社に依頼できるか1社のみに依頼するかです。

信頼できる1社のみに任せる場合は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」、反対に複数の不動産業者に重ねて依頼するなら「一般媒介契約」を選択しましょう。

マンション売却で必要な手数料・税金

マンション売却の際は売却金額が手元に入る一方で、不動産仲介会社への仲介手数料や各種税金が発生します。
実際に媒介契約を結ぶ前に、発生する手数料や税金の全体像を把握しておきましょう。

仲介手数料

仲介会社の仲介により売買契約が成立したときは、媒介契約に基づいて仲介手数料を支払います。

報酬には宅地建物取引業法により上限が設定されており、上限額は売買される不動産の取引額に応じて以下のとおりです。(速算式)

取引額仲介手数料
200万円以下取引額の5%
200万円超400万円以下取引額の4%+2万円
400万円超取引額の3%+6万円

仲介手数料は売買契約が依頼先の仲介会社の仲介によって成立した際に発生します。
売買契約成立前に一切報酬は発生せず、査定なども気軽に相談が可能です。

一般的に、支払いは売買契約時に仲介手数料の半額を支払い、決済完了時に残り半額を支払います。

印紙税

売買契約書に印紙を貼付して納める税金です。
不動産売買契約書は「課税文書」にあたり、印紙税法に基づき納税義務が生じます。
この税額を売主・買主で折半するのが一般的です。

印紙税額は不動産の売買金額によって異なり、具体的な税額は以下のとおりです。
(2020年8月現在、不動産の譲渡に関する契約書については、平成2014年4月1日~令和2022年3月31日までの間に作成された記載金額10万円を超える契約書は、印紙税の軽減措置が講じられています。)

記載された契約金額税額
1万円未満非課税
1万円以上10万円以下200円
10万円超50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下1万円
5,000万円超1億円以下3万円
1億円超5億円以下6万円
5億円超10億円以下16万円
10億円超50億円以下32万円
50億円超48万円

登録免許税・司法書士費用・譲渡所得税

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、ローン完済後に抵当権を抹消する必要があります。手続きが煩雑なため司法書士に依頼することが一般的ですが、抵当権抹消登記時に登録免許税や事前調査費用等が発生します。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1つあたり1,000円です。
土地と建物の両方の抵当権を抹消する場合は合計で2,000円になります。
加えて、司法書士に依頼する場合には10,000~15,000円程度の司法書士報酬が発生することを覚えておきましょう。

また、マンション売却で利益が出た場合には「譲渡所得税」がかかりますので、その場合は確定申告で申告する必要があります。居住用財産の譲渡については、特例として一定要件の下3,000万円の特別控除がありますが、特例の適用にも確定申告が必要です。

一方で、不動産売却によって損失が発生することもあるでしょう。
一定の要件により翌年に損失を繰り越すことができる場合がありますが、その場合も確定申告をする必要があります。
譲渡益が出た場合は必ず、譲渡損が出た場合も確定申告が必要な場合があるということになります。

税金は適用条件等が複雑にもなっており、不明な点があれば最寄りの税務署や税理士に相談する他、Cube i 有楽町でも提携税理士法人による無料税金相談を承っていますので、お困りの際は一度ご相談ください。

仲介手数料に係る消費税

その他、仲介手数料や司法書士手数料などには消費税が生じます。
印紙税や登録免許税等の税金以外の支払いには、基本的に消費税が生じると覚えておきましょう。

売却活動

さて、媒介契約の際に、マンションの売出価格を決めていきます。
査定価格は「この値段なら買い手がつくだろう」という値段ですが、売主からすれば少しでも高く売りたいと思うものです。

そのため、通常は査定価格より少し上乗せした金額で売り出すのが一般的です。
どのくらい上乗せするかは「売却するまでの希望期間」「市場の動き」「売主の希望価格」によっても異なるため、仲介会社と打ち合わせて決めていきましょう。

売出価格が決まれば、いよいよ売却活動のスタートです。
とはいえ売却活動は仲介会社が行うものですから、売主がやるべきことは「内覧の準備」になります。

購入検討者が内覧に訪れた時のために、お部屋の掃除や片付けを行います。時にはハウスクリーニングを実施することも効果的です。余計なものを捨てることで部屋を広く見せることができ、検討者へのイメージアップにもつながります。
また、お部屋に入った時の印象は購入検討者のイメージを大きく左右するため、玄関周りをキレイにする、明るく見せるために電球色を変えてみる等もポイントの一つです。

売却活動と内覧を重ねても買主が見つからない場合、売出価格と市場価格が乖離している場合は、売出価格の見直しも必要です。
より良い条件で売却できるよう、不動産仲介会社と相談しながら売却戦略を練り直しましょう。

買付申込と売買契約

購入希望者は、仲介会社を通じて書面で購入の申込を行います。
購入申込書を受け取り、購入希望価格と引渡しの希望時期を確認しましょう。

購入申込受け取り後、実際にその方に売却をするかは売主の判断です。また、価格交渉や引き渡し時期等、契約条件の調整は仲介会社を介して行うことになります。

売買契約では売主と買主が顔を合わせて売買契約書に署名・捺印することになります。
なお、契約の際は、買主から売買代金の5%~10%の手付金を受領することが一般的です。

決済・引渡し

売買契約から引渡しまでの間に、一般的には1~3ヶ月ほどの時間を設け、引渡しまでの間に抵当権抹消の準備(住宅ローンを利用の場合)、登記申請の準備、管理規約や鍵など買主へ引き渡すものの整理等、引渡しに向けた準備を進めていきます。

そして、決済・引渡し時に、売買代金の残代金の授受と固定資産税等の公租公課の清算を行い、売主は残っている住宅ローンがあれば繰り上げ返済をしてローンを完済します。

売主の抵当権の抹消登記、買主への所有権の移転登記を司法書士に依頼し、管理組合への所有者変更手続きや、マンションの鍵や書類を買主に引渡して手続きは完了です。

まとめ

以上が、マンション売却の主な流れになります。マンション売却を進めていくには、全体の流れを把握したうえで最適な準備を進めていくことが大切です。
また、売買契約や各種税金、登記手続き等煩雑な手続きも多いため、不動産仲介会社や税理士、司法書士等それぞれの専門家にも相談をしながら進めていくと良いでしょう。

Cube i 有楽町では売却における「お客様が重要視するポイント」を明確にしながら、お客様専任のデータアナリストによるマーケット分析と経験豊富な営業担当のチーム体制により、お客様の売却活動を戦略的にご提案いたします。

査定やご相談は無料ですので、ぜひお気軽にCube i 有楽町へご相談ください。

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