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中古マンションをお得に購入できる時期はいつ?

2021年 12月11日

マンションを購入したいけれど、いつがベストなタイミングなのかわからないと、お悩みの方も多いのではないでしょうか。
本記事では、中古マンションの購入を検討されている方に向けて、中古マンションをお得に購入できる時期について、ご説明いたします。

なお、「マンション購入」と「賃貸住まい」を比較したコラム『マンション購入VS賃貸』もございますので、合わせてご覧ください。

※2021年10月時点の情報を元に執筆

現在、中古マンション購入はおすすめですか?

中古マンションを購入するならいつがおすすめかを、中古マンションのマーケット状況および住宅ローン金利の推移を指標としてご説明します。

※参照資料「季報 Market Watch サマリーレポート 2021 年 4~6 月期」(公益財団法人 東日本不動産流通機構、以下機構)

ー 成約状況の推移

出典: ※参照資料「季報 Market Watch サマリーレポート 2021 年 4~6 月期」(公益財団法人 東日本不動産流通機構)

首都圏における2021年4~6月の中古マンションの成約件数は9,987件となっています。これは、前年の同時期と比べると55.4%の大幅増。1990 年 5 月の機構発足以降、4~6 月期としては過去最高を記録しました。
2020年の同時期は新型コロナウイルス感染症の影響で一時的に落ち込んだものの、その時期に中古マンション購入を見送っていた方が再び動き出したことが、2021年4~6 月期の成約件数の大幅増につながっているものと考えられます。

1年の中でもおすすめの購入時期

出典: ※参照資料「季報 Market Watch サマリーレポート 2021 年 4~6 月期」(公益財団法人 東日本不動産流通機構)

中古マンションの成約㎡単価の年間時期別推移を見てみると、一部地域を除き、ほぼ一定となっています(東京都区部は2020年4~6月期以降、上昇傾向。それ以前はほぼ一定)。つまり時期によって中古マンション価格はあまり上下しないと言えます。

出典: ※参照資料「季報 Market Watch サマリーレポート 2021 年 4~6 月期」(公益財団法人 東日本不動産流通機構)

なお、登録件数(売却に出された物件の件数)の推移を見てみると、転勤や入学等の理由で新生活を始める方が多い時期ということもあり、例年1~3月期、10~12月期にやや多くなります。この時期を選んで中古マンションの購入を検討すると、物件選びの選択肢が広がる可能性があります。

おすすめの購入時期としては、年間通して、価格に大きな差がないため、「ご自身が購入したいと考えるタイミング」が最適です。より多くの選択肢の中から選びたいという場合には、1~3月期、10~12月期に注目してみるとよいでしょう。

ー 成約価格の推移

ここ数年、首都圏全体の成約㎡単価は、緩やかに上昇しています。 2020年は新型コロナウイルス感染症や、度重なる緊急事態宣言などの影響もあり、取引が停滞する時期(2020年4~6月)もありましたが、その後は東京都内を筆頭に上昇傾向に転じ、2021年4~6月の数値はすべての地域で新型コロナウイルス感染症の影響が出る以前よりも、やや高い水準になっています。
先に述べた成約件数の回復も合わせて考えると、今後も成約㎡単価の上昇傾向が続く可能性もあります。

ー 金利の推移

中古マンションを購入する際、多くの方が住宅ローンを利用されるでしょう。
金利の水準も中古マンションの購入時期として適しているか否か、判断の目安となります。

住宅ローン変動金利の基準となる短期プライムレート(最頻値)の推移を見てみると、およそ20年間、ほぼ同水準で推移しており、現在は1.475%で推移しています。つまり、ずっと低水準が継続しています。

また、全期間固定金利型の金利は「長期金利」に連動しやすい傾向があります。「長期金利」の指標として使われることが多い、10年国債の金利推移を見てみると、マイナス金利政策が導入された平成28年以降、現在に至るまで0%に近い水準(一時的にマイナスの時期もある)が継続しています。

上記グラフからもわかるとおり、住宅ローン金利の指標金利が継続して低い水準のため、全期間固定金利型の住宅ローンでも金利が1%を切る商品もあります。現在、新型コロナウイルス感染症が景気状況にも影響を及ぼしており、この状況はしばらく継続するものと考えられますが、コロナ禍が収束した後は、企業の設備投資ニーズが高まることも予想され、金利が上昇に転じる可能性もあります。

例えば5000万円を住宅ローン(35年・全期間固定金利・元利均等)で借り入れる際、金利が0.9%のときと、0.5%金利が上昇したと想定した1.4%のときを比較してみると、月々の返済額は以下のようになります。

  • 金利0.9%のとき 月額138,824円(総返済額 58,306,152円)
  • 金利1.4%のとき 月額150,654円(総返済額 63,274,852円)

月額で見ると、その差は11,830円ですが、総返済額を見ると、その差はおよそ500万円近くになります。
先にご説明したように、ここ数年、物件価格は上昇傾向にあり、今後、金利も上昇すれば、負担はさらに大きくなることが想定されます。

つまり、低金利が維持されている今は、購入を前向きに検討してもよいタイミングであると言えるでしょう。

中古マンション購入のメリット・デメリット

中古マンションの購入を検討する際には、お得に購入できる時期だけでなく、新築マンションと比較し、メリット・デメリットについても把握をしておきましょう。

ー 中古マンションのメリット

中古マンションのメリットには、次のようなものが挙げられます。

ー 新築に比べ低予算で購入できる可能性あり

中古マンションは、新築マンションに比べて価格が抑えられるケースがあり、低予算で購入できる可能性がメリットに挙げられます。想定していた予算よりも割安に購入できれば、リフォームに予算をかけることができ、自分好みの内装にカスタマイズする余裕も生まれます。ただし、リフォームも検討している場合には、管理規約をチェックしてリフォーム可能な範囲を把握しておくことも忘れないようにしましょう。

物件数が多いので選択肢が増える

中古マンションは、新築マンションに比べると販売中の件数が多いです。そのため、エリアを限定して住まい探しをしている方にとっては、選択肢が新築と比較して多いのもメリットとして挙げられます。

ー 中古マンション購入のデメリット

中古マンションのデメリットには、次のようなものが挙げられます。

ー 自己資金が新築購入に比べ多めに必要

中古マンションは、物件価格そのものは新築マンションよりも低価格である可能性があります。しかし、諸費用は現金で支払うことがほとんどです。新築マンションの場合、諸費用3~5%が目安ですが、中古マンションの場合は7~9%程度必要になります。
また、物件価格の他に仲介手数料などの諸費用がかかり、これらは現金で支払うことが一般的なため、自己資金を多めに用意しておく必要があり、注意が必要です。

ー 老朽化

中古マンションのうち、特に築古物件については、建物や設備の老朽化が進んでいる可能性があります。耐震性および修繕履歴、今後の修繕計画について十分に確認する必要があります。近い将来、大規模修繕のために一時的な拠出金が必要かどうかも確認しておくとよいでしょう。なお、設備の老朽化が見られる場合には、取り換え等のリフォーム費用の検討も必要です。

まとめ

首都圏全体の中古マンション価格は、一時新型コロナウイルス感染症の影響を受けた時期はありましたが、現在は感染症が拡大する以前よりも高い水準で推移しています。また、金利は低水準となっていますが、コロナ禍の収束後、上昇する可能性もあります。例えば5,000万円の住宅ローンを組んだ場合、金利がおよそ1%上昇しただけでも1,300万円以上の差が生じます。
価格や金利が今後上昇する可能性がある今は、総合的に見て中古マンションの買い時と言えるかもしれません。
理想の中古マンションに出会うために、まずは相談してみるところから始めてみましょう。

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