中古マンションの維持費はどのくらいかかる?節約する方法はあるの? – Cube i 公式サイト|三菱地所ハウスネット
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中古マンションの維持費はどのくらいかかる?
節約する方法はあるの?

2021年 11月25日

中古マンション購入時には、初期費用だけでなく購入後の維持費についても考えることが大切です。本記事では、中古マンションの維持費について、具体的にどのような費用がかかるのか、また戸建ての維持費との比較や、維持費を節約するポイントなどをお伝えしていきます。

なお、購入時の初期費用については『マンション購入にはいつ、どのくらいのお金がかかるの? 必要な初期費用を解説!』にてお伝えしています。合わせてご覧ください。

中古マンション購入時に意識しておきたい6つの維持費

中古マンション購入時には、購入後にかかる維持費について意識することが大切です。具体的には、主に以下のような費用が想定されます。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税
  • 駐車場等の付属施設利用料
  • 火災保険料
  • 室内等(専有部分)のメンテナンス費用

それぞれ見ていきましょう。

ー 管理費

マンションは専有部分となる各住戸以外に、廊下や玄関ロビーなど共用部分があります。
これら共用部分を維持清掃する必要があるほか、電気代、エレベーターのメンテナンス費用、管理人の人件費などが必要です。これらの費用に使われるのが管理費です。

管理費は、マンションごとに個別に定められます。複数のエレベーターがあるマンション や、ジムやプールなどが設けられているマンションもありますが、こうしたマンションでは管理費が高くなる傾向にあります。

東日本不動産流通機構の調べによると、2020年の首都圏の中古マンションにおける月額管理費の平均は1㎡あたり191円 。例えば、専有部分の面積が70㎡の中古マンションであれば、70㎡×191円/㎡=13,370円と計算できます。

ー 修繕積立金

修繕積立金は、マンションの修繕のために積み立てられるお金です。毎月、所有者から徴収される修繕積立金は管理組合により管理され、定期的な修繕や大規模修繕などに使われます。

修繕積立金の額もマンションにより異なりますが、東日本不動産流通機構の調べによると 2020年の首都圏中古マンションの修繕積立金の平均は1㎡あたり169円 。専有部分の面積が70㎡の中古マンションであれば、70㎡×169円/㎡=11,830円となる計算です。

なお、修繕積立金は大規模修繕のために積み立てられるもので、管理組合の決定で変更されることがあります。一般的に、築年数が古くなるほど必要な修繕費用が高くなることから、築年数が経つほど修繕積立金も高くなることが多いです。

ー 固定資産税

不動産の所有者が全員支払う必要のある税金で、マンションの所有者も「固定資産税」を支払わなければなりません。固定資産税の計算のもととなる固定資産税評価額は、実勢価格の7割程度をベースに定められるものとされています。なお、建物の資産価値は築年数を経るごとに減っていくため、これに応じて固定資産税も少しずつ減っていきます。

ー 駐車場等の付属施設利用料

マンションを購入して共用部分の駐車場を利用する場合、 別途駐車場使用料を支払わなければなりません。 また、自動車だけでなく、バイクや自転車のための駐輪場利用に費用が発生するケースがあります。まずはどのような料金体系になっているか確認しましょう。

ー 火災保険料

マンション入居時に火災保険料や地震保険特約に加入する場合には、これらの費用を負担しなければなりません。どのようなプランに加入するかによって費用は変わります。また、「5年一括払い」といった形で保険料を支払うことも可能で、基本的には一括払いのほうがトータルの費用は安くなるケースがほとんどです。

近年、日本では地震などによる被害が多くなっており、火災保険は上昇傾向にあります。そうした意味でも、毎年更新するよりも、先に数年分を一括払いしたほうがよいでしょう。

ー 室内等(専有部分)のメンテナンス費用

修繕積立金は、マンションの共用部分やマンション全体のためのメンテナンス費用であり、マンション所有者全体で積立を行いますが、室内等専有部分で何か不具合が発生した場合は個人で修繕費用を負担 しなければなりません。

費用は設備により様々ですが、大きいものだと給湯器は寿命が平均10~15年程で取り換えに25~35万円必要となるのが一般的で、大きな出費となることもあります。
※使用環境・使用頻度により耐久年数は異なり、取り換え商品のグレードによっても予算は異なります。

そのため、修繕積立金とは別に、定期的に専有部分のメンテナンス費用が必要になることも押さえておくことが大切です。

マンションと戸建てどちらの方が維持費が安い?

中古マンション購入を考えるにあたり、戸建てと比較 される方もいらっしゃるでしょう。ここでは、マンションと戸建てだと、どちらの維持費が安くなるのか、比較してみましょう。

ー 戸建てにかかる維持費は主に4つ

戸建てにかかる維持費は、主に以下の4つです。

  • 修繕費
  • 庭の手入れ費用
  • 固定資産税
  • 火災保険料

マンションの場合、専有部分は自分でメンテナンス費用を負担する必要がありますが、共用部分は修繕積立金から費用が支払われます。一方、戸建ての場合は、マンションでいう共用部分と専有部分のいずれも自分で管理しなければなりません。

具体的には、マンションにおける共用部分にあたるものは外壁や屋根の塗り替え、バルコニーなどの防水工事、専有部分に関しては壁紙の張替えやキッチン、お風呂など住宅設備の取り換えなどが該当します。

外壁や屋根の塗り替え費用、ベランダの防水費用等は工事内容にもよりますが、概ね10~15年に1回150~200万円 程度の費用が必要になるのが一般的です。

庭の手入れ費用についても、マンションでは発生しない費用で、特に大きな庭がある場合には費用が高くなるケースがあります。

その他、固定資産税や火災保険料はマンションと同様、費用負担が必要になります。戸建ての場合は木造住宅が多く、火災保険料は主に鉄筋コンクリート造のマンションよりも木造住宅の方が費用が高くなることが多いので注意が必要です。

ー【30年間】マンションと戸建ての維持費の比較シミュレーション

ここでは、マンションと戸建てで30年間の維持費を比較してみたいと思います。

まず、マンションについては毎年修繕積立金を支払う必要があるだけで、共用部分の修繕費用について気にする必要はありません。首都圏中古マンションの平均額を計算すると約11,000円/月となることをお伝えしましたが、これを30年支払うとなると、11,000円×360カ月=396万円となる計算です。

管理費の平均額は約13,000円。30年間では13,000円×360カ月=468万円と計算できます。これらを合わせると396万円+468万円=864万円となります。

また、専有部分のメンテナンス費用は別途負担する必要があるほか、火災保険料や固定資産税を含めると1,000万円程度は必要になるでしょう 。さらに駐車場を利用する場合は別途駐車料金が加算されます。

一方、戸建ての場合は大きなものとして外壁や屋根、ベランダの防水工事などで10~15年に1回150~200万円程度 の費用が必要です。仮に、10年に1回200万円 の費用が必要となると考えると、200万円×3回=600万円を負担しなければなりません。

その他、壁紙の張替えや住宅設備の交換費用、火災保険料や固定資産税など含めるとおおよそ750~850万円程度と考えられます。

もちろん、実際にはさまざま条件が異なるため、あくまでも概算シミュレーションとなりますが、一般的には戸建てよりマンションのほうが維持費は高くなる傾向にあります。

ただし、戸建てについてはすべて自分で管理しなければならず、管理を怠れば早く建物が劣化してしまう可能性がある点など、注意しなければなりません。

また、戸建てにせよ、マンションにせよ、事前に計画を立てて費用が必要になるタイミングを押さえておくことが大切です。

中古マンションの維持費を節約するポイントとは?

最後に、中古マンションの維持費を節約するポイントについてお伝えしていきます。具体的には、以下のような点が想定できます。

  • 共用施設にジムやプールなどがないマンションを選ぶ
  • 自動車なしで済ませられる立地を選ぶ

それぞれ見ていきましょう。

ー 共用施設にジムやプールなどがないマンションを選ぶ

共用施設にジムやプールがあるマンションになると、その管理や維持のために管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあります。ただし、戸数の多いマンションであれば、これらの施設があったとしても、1棟あたりの負担は小さく済む可能性があります。したがって、一般的に共用施設の少ないマンションや戸数の多いマンションを選ぶと、維持費を安く済ませることができます。

ー 自動車なしで済ませられる立地を選ぶ

マンション内の駐車場を使用する場合、駐車場使用料の支払いが必要です。特に都心にあるマンションになると、駐車場料金も高くなってしまいやすいもの。そのため、主要駅に近いマンションを選ぶなど自動車なしで済ませられる立地を選べば、維持費を安く済ませることができます。

まとめ

中古マンション購入時に把握しておきたい維持費について、具体的に必要になる費用の項目や、戸建てとの比較、シミュレーション、節約するためのポイントなどお伝えしました。
実際に購入を検討する際には、本記事の内容を参考に、住宅ローンの返済額のほかに管理費・修繕金なども含めた月額の支払い金額を把握したうえで購入しましょう。

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