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マンション購入にはいつ、どのくらいのお金がかかるの?
必要な初期費用を解説!

2021年 8月19日

中古マンション購入時には、マンションの物件価格以外にさまざまな初期費用がかかります。
大きな金額となることもあるため、事前に把握しておくことが大切です。
本記事では、中古マンション購入に必要な初期費用について、売買契約時・決済時・決済後の3つに分けて解説していきます。
なお、その他のマンション購入時の大切なポイントについては『これで安心!マンション購入のポイント解説』にてお伝えしています。合わせてご参照ください。

中古マンション購入に必要な初期費用は?

中古マンション購入に必要な初期費用は、物件価格の7~9%程度 が目安となります。
費用が必要になるタイミングは、売買契約時と決済時、決済後の3つに分けられます。
それぞれのタイミングで必要となる費用は以下の通りです。

以下、それぞれの費用について詳しく解説していきます。

中古マンション購入の売買契約時に必要な初期費用

まずは、中古マンション購入の売買契約時に必要な初期費用を見ていきましょう。

― 仲介手数料

仲介手数料は、マンション購入にあたって売買を仲介した不動産会社に支払う手数料で、宅地建物取引業法(宅建業法)で以下のように定められています。

例えば、売買価格5,000万円であれば、「5,000万円×3%+6万円+消費税」で手数料は171.6万円となります。
なお、仲介手数料は売買契約時に半額、決済時に残りの半額を支払うのが一般的です。

― 売買契約書に貼付する印紙代

売買契約書には、その売買価格 に応じて印紙を貼って印紙税を納める必要があります。
具体的な印紙税額は以下のようなものです。

2020年8月現在、不動産の譲渡に関する契約書については、2014年4月1日~2022年3月31日までの間に作成された記載金額10万円を超える契約書は、印紙税の軽減措置が講じられています。適用期限の延長が続いていますが、将来的に軽減税率の適用を受けられなくなる可能性もあるため、注意しておきましょう。

中古マンション購入の決済時に必要な初期費用

次に、決済時に必要な初期費用を見ていきます。

― 登録免許税

マンション購入時には、売主から買主に所有権を移転する登記や、住宅ローンを借り入れる 際の抵当権設定登記などを行います。
これらの登記手続き時には、登録免許税を納めなければなりません。

登録免許税の納め先は税務署ですが、登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬とあわせて司法書士に支払います。

具体的な登録免許税の計算方法は以下の通りです。 
・建物の所有権移転登記:固定資産税評価額×0.3%(軽減税率)
・土地の所有権移転登記:固定資産税評価額×1.5%(軽減税率)
・抵当権設定登記:債権価格✕0.1%(軽減税率)

なお、軽減税率の適用を受けるためには、自己居住用のマンションであること、登記面積が50㎡以上240㎡以下であること、1982月1月1日以降の建築物であること(築20年を超える場合は耐震基準適合証明書の発行が必要)の条件を満たす必要があります。

― 司法書士報酬

売買による所有権移転登記の場合、売主との共同登記となりますので、安全な取引のためにも司法書士などの専門家に登記を依頼することが原則です 。
また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関から司法書士を指定されることもあります。
その際、登録免許税以外に司法書士報酬を支払う必要がありますが、司法書士への報酬額はマンションの価格や依頼する司法書士によって異なるため、詳細は司法書士もしくは不動産仲介担当者に確認しましょう。

― 固定資産税等清算金

マンションの所有者は固定資産税等を納めなければなりません。
ただし、「納税義務者は1月1日時点の所有者」とされているため、マンションを購入した年は売主の元に納付書が届くことになります。

そのため、マンションを購入した年の固定資産税等は日割り計算で算出した額を売主・買主共に負担することが一般的です。
計算する起点となる起算日は“1月1日”と“4月1日”の2パターンがあり、関東圏では“1月1日”、関西圏では“4月1日”とすることが多く見受けられますが、最近では“1月1日”を起算日とするケースが多く、その場合は1月1日から決済日の前日までの分を売主、決済日当日から12月31日までの分を買主の負担とし、日割り計算で算出します。

― 管理費等清算金

毎月、管理組合に管理費と修繕積立金 を支払います。
マンションによっては、インターネット利用料や町会費等も月額負担となります。
決済時点で決済日以降の管理費や修繕積立金等を売主がすでに支払っている場合、これらを清算する必要があります。

― 住宅ローン事務手数料

住宅ローン事務手数料は、住宅ローンを利用するにあたり、金融機関に対して支払う手数料です。
都市銀行であれば3~5万円程度に設定されているのが一般的です。
決済時に融資金額から相殺となる場合が多いですが、金融機関によっては決済前の金銭消費貸借契約時支払うケースもあります。

一方、住宅金融支援機構のフラット35は、金融機関は窓口になるだけということもあり、借入額の1.5%など都市銀行より高めに設定されています。
ただし、フラット35は保証料がかかりません。

― 住宅ローン保証料

住宅ローン保証料は、住宅ローンを利用する際に保証会社に対して支払うものです。
万が一、ローンの支払いが滞ったときに備えて、住宅ローン契約と同時に保証会社と保証契約を結びます。

住宅ローン保証料は一括払いによる方法と、金利に上乗せする方法の2種類があります。
具体的な額や上乗せ利率は利用する金融機関や審査結果によっても異なります。

少しでも安く抑えたい方は、複数の金融機関に審査を申し込み、安い保証料で利用できるローンを探すのもよいでしょう。

― 火災保険料

火災保険は、購入したマンションが火災に遭ってしまったような場合に補償を受けられる保険です。
火災保険への加入は任意ですが、住宅ローンを組む場合は火災保険への加入が必須です。

火災保険には特約で地震保険を付けることもできますが、地震保険への加入は任意となっています。

火災保険は1年や5年、10年など、いくつかの期間から選ぶことが可能です。
期間が長くなるほど保険料が安くなるのが一般的ですが、途中で契約内容の見直しができない点には注意してください。
なお、近年では災害が多くなっていることもあり、年々保険料が高くなる傾向にあります。

― 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代

売買契約書に貼付する印紙とは別に、住宅ローン契約書にも、その契約額に応じた印紙を貼って印紙税を納める必要があります。

住宅ローン契約書の印紙税は、売買契約書のものとは若干異なり、以下のようになっています。

中古マンション購入で決済後に必要な初期費用

最後に、決済後に必要な費用についてお伝えします。

― 不動産取得税

不動産取得税は、マンションなど不動産を取得した人に対して課される税金です。

不動産取得税の額は以下の計算式で求められます。
・固定資産税評価額×3%(軽減税率) 
また、自己居住用であるなど一定の要件を満たす中古マンションを購入した場合、築年数に応じて控除を受けることが可能です。
具体的な申告方法や期日は都道府県によって異なるため、不動産仲介担当者に相談もしくは各都道府県の税事務所に確認しましょう。

まとめ

中古マンション購入時の初期費用についてお伝えしました。

売買契約時、決済時、決済後それぞれ大きな額が必要になることも多いです。
とはいえ、実際に必要な金額は物件ごとに異なるため、購入を検討する早い段階で専門家に相談することが大切です。

Cube i ではお客様専任のコンサルタントが購入ご検討段階から購入後のお手続きも含め総合的にサポートさせていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。

※本コラムでご紹介する内容は2021年8月現在の情報です。

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