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不動産を売却したらどんな税金がかかるの?
~特例や特別控除を上手に使おう~

2021年 5月10日

不動産を売却する場合で、その売却により利益が出るときはその利益に対して税金が課されます。
しかし、マイホームを売却する場合には、この税金計算において特例や特別控除など様々な優遇措置が設けられています。
不動産売却を検討しているけど、「税金についてはなかなか難しくてよく分からない」「自分がどの特例の対象になるか知りたい」と思っている方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産売却時に課税される“税金“と”税制優遇措置“についてご紹介します。

※本コラムでご紹介する内容は令和3年4月1日現在の情報です。

なお、不動産の売却に際しては税金のほか、仲介手数料などの諸費用が発生します。
詳しくは、『知っておくと便利!!マンション売却マニュアル』をご参照ください。

売却時に必ずかかる税金とは?

不動産売却時には印紙が必要となりますが、この印紙も“印紙税”という税金となります。他に売却不動産に抵当権が設定されている場合は登録免許税がかかります。

― 印紙税

【概要】
印紙税は原則として、印紙税相当額の収入印紙を課税文書に貼り、印紙税を納付します。不動産売却においては、売買契約書等が課税文書にあたります。

【税率・税額】
平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された不動産の売買契約書については、以下のような軽減措置があります。記載された契約金額が10万円を超えるものが対象となります。
(※税率表において100万円以下及び5億円超の税率は省略しています。)

― 登録免許税

【概要】
不動産売却においての登録免許税は、住宅ローンの残債がある等、売却不動産に抵当権が設定されている場合の抵当権抹消登記の際に課税されます。

【税率・税額】
売却不動産に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合には、所有権移転登記の前に抵当権抹消登記を行います。税額は不動産1件について1,000円で、土地と建物の両方の抵当権を抹消する場合は合計で2,000円となります。この費用は売主が負担します。なお、抵当権抹消登記は、住宅ローンなどの完済が条件です。

利益が生じたらかかる税金とは?

不動産売却によって、利益が生じた場合にかかる税金は、譲渡所得税、住民税です。いずれも、不動産の譲渡所得(不動産を売却して得られた利益)に対して課税されます。

― 譲渡所得税

譲渡所得税とは、所有財産を譲渡、つまり売却したときの利益に対して課税される所得税です。
不動産は給与所得等、他の財産と分離して譲渡所得税を計算し、確定申告を行います。

譲渡所得税(住民税含む)の計算方法

譲渡所得税= 譲渡所得 × 譲渡所得税率・住民税率

譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて計算します。税率は、長期譲渡か短期譲渡かによって異なり、どちらの税率が適用となるかは、譲渡(売却)した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものか否かによって判別されます。

① 譲渡所得

譲渡所得は、不動産を売却した金額(譲渡収入金額)から取得費と譲渡費用、および特別控除を差し引き、算出します。
取得費とは、譲渡(売却)する不動産を購入した際に支払った購入金額や手数料などのことをいいます。しかし、不動産の取得から時間が経過していて、取得費が分からないケースもあります。
その場合には、譲渡収入金額(売却価格)の5%を取得費とします。これを概算取得費といいます。
概算取得費は、実際の取得費が譲渡収入金額(売却価格)の5%よりも少ないときにも適用できます。

② 税率

税率は、対象不動産の所有期間によって異なります。
(※下記の税率には復興特別所得税の税率を含みます。)

― 住民税

住民税は、地方公共団体に納める税金です。譲渡所得税の確定申告と同時に行うため、単体で確定申告する必要はありません。

知っておきたい特例と特別控除

不動産の売却をする際には、下記のような特例があります。
1つずつ簡単ながら解説致しますので、特例や特別控除などを上手 に活用しましょう。

1.マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例

所有期間の長短に関係なく、マイホーム(居住用財産)を譲渡(売却)したときに、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度です。
この制度の適用を受ける場合、「譲渡(売却)相手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと」、「3年以内にこの特例の適用を受けていないこと」など、一定の要件があります。

2.所有期間10年超の軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホーム(居住用財産)を譲渡(売却)した際に、下記の軽減税率の適用を受けることができます。

この軽減税率の適用を受ける場合、『3,000万円の特別控除』と同じく、「譲渡(売却)相手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと」、「3年以内にこの特例の適用を受けていないこと」など、一定の要件があります。
なお、マイホーム(居住用財産)を売った場合の『3,000万円の特別控除』との併用が可能なため、3,000万円控除後の譲渡所得に軽減税率を適用できます。

3.居住用財産の買い替え特例

マイホームを売却して、新たなマイホームに買い替えたとき、新たなマイホームの購入代金が旧マイホームの売却代金以上の場合には課税されず、譲渡益に対する課税を将来に先延ばし(繰り延べ)することができる制度です。売却代金以下の場合はその差額にだけ課税されます。
『居住用財産の買い替え特例』は他の特例とは併用できません。

例えば、現在の価値で取得費が1,000万円のマイホームを1,500万円で売却すれば、500万円の譲渡益が課税対象となります。しかしその際、新たな3,000万円のマイホームを購入し、買換特例を適用すると、買い換えたマイホームを将来譲渡するときまで譲渡益に対する課税が繰り延べされます。

課税が将来に繰り延べられるとは、上記例で言えば、3,000万円で買い換えたマイホームを4,000万円で売却し1,000万円の譲渡益が出た場合、特例の適用を受けて買い換え前物件の1,000万円の価値を引継ぎ、売却全額4,000万円と引き継いだ1,000万円との差額3,000万円を譲渡益として税金を計算します。

4.マイホーム(居住用財産)の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算と繰り越し控除

不動産の売却で損失が生じた場合には、通常はその損失は切捨てとなり、給与所得などその他の所得と相殺(控除)することはできません。
しかし、マイホーム(居住用財産)を売却して新たなマイホームを購入した場合に、旧マイホームの売却で損失が生じた場合、その損失をその年の給与所得などその他の所得から控除することができます。それでもなお損失が控除しきれない場合、譲渡の年の翌年以降3年間繰り越して控除することができます。

この制度の適用を受ける場合、「所有期間が5年を超えるマイホーム(居住用資産)であること」、「譲渡の年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に床面積50㎡以上のマイホームを取得すること」、「新マイホーム取得年の12月31日において返済期間が10年以上の住宅ローンを有すること」など一定の要件があります。

なおこの特例は、新マイホームの住宅ローンについての住宅借入金等特別控除制度(住宅ローン控除)と併用が可能です。

5.譲渡損失の損益通算と繰り越し控除

住宅ローンの残債があるマイホーム(居住用財産)を売却して、損失が生じた場合で住宅ローンの残債を返しきれなかったときは、その損失と売却金額を超えるローン残債のいずれか低い金額を、その年の給与所得などその他の所得から控除することができます。それでもなお損失が控除しきれない場合、譲渡の年の翌年以降3年内に繰り越して控除することができます。この特例は、新たなマイホーム(買換資産)を取得しない場合であっても適用することができます。

この制度の適用を受ける場合、「所有期間が5年を超えるマイホーム(居住用財産)であること」、「売買契約日の前日時点で住宅ローンの残高が残っていること」など、一定の要件があります。

6.空き家の3,000万円特別控除

ご自身のマイホームではなく、親族などのマイホームを相続したときに使える特例もあります。 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って譲渡益が発生した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
特例の対象となる被相続人居住用家屋等に該当するか否か、また、特例の適用を受けるにはそれぞれ一定の要件があります。

まとめ

不動産の売却時には、様々な税金や税制優遇が関係してきます。昨今購入時よりも不動産価格が上昇している地域もありますので、特にマイホームを売却する際は、税制優遇を上手に活用しましょう。

しかし、税金の算出計算や特例の要件も細かく設定されているため、親身に相談に乗ってくれる、信頼の持てる不動産会社を選びましょう。

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