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不動産取引のプロ が解説!
マンション売却の際 に重要なポイントとは?

2021年 4月19日

マンション売却では、事前の準備と計画で売却結果が大きく変わることをご存じでしょうか。
本記事では、マンションを売却する際に重要なポイントについて、立地や住環境、築年数などの基本的な内容をお伝えするとともに、物件ごとの売却戦略の立て方などを併せてご紹介します。
なお、マンション売却の簡単な流れやポイントについては『知っておくと便利!!マンション売却マニュアル』をご参照下さい。

“立地”だけではない、マンション売却の重要な要素

ご存じの方も多いかもしれませんが、マンション売却において、“立地”≒最寄り駅からの距離という観点は重要です。
立地がよければ売却しやすく、立地が悪いと売却しにくいのではないかと考える方も多くいらっしゃると思います。

しかし、エリアや物件ごとに売却価格を決定する上で、“立地”の他にも着目すべき要素があるのです。

例えば、交通利便性を重視する都心部であれば、駅からの徒歩距離が重要になりますが、駅から離れていても高台に立地し眺望が抜けているエリア や、ショッピングモールや学校・行政施設が集中している住宅地等、周辺の住環境等によって駅から近い物件よりも高値で取引されているエリアもあります。

また、お子様の生活を優先したいというケースでは、立地より住環境を重視するケースもあるでしょう。ファミリー向けの物件であれば、立地よりも学校や公園まで の距離、交通量や治安のよさなどが重要になることもあります。

その他にも、都市再開発の計画があるケースでは、周辺の開発や新たな商業施設の開業、新駅設置 や路線延伸などにより、利便性が現在よりも向上することもあります。計画の情報を事前に知ることにより、相場より高い価格での売却を望める可能性もあります。

このような地域ごとのニーズや都市開発後を見据えた動向については、売却を相談する不動産会社の担当者に確認するとよいでしょう。

築年数が古いから売りにくいわけではない

マンション売却において、他に重要なものに築年数があります。
基本的には、築年数が新しいほど価格が高くなりやすく、逆に築年数が古いと価格は安くなることが多く見受けられます。
しかし、必ずしも築年数が古いから売却しにくいというわけではありません。

「新築マンションや築浅マンションは購入が難しいが、価格を抑えてよい物件を購入したい」という方は多いでしょう。「自分好みの部屋にするためリフォームに重点を置き、築年数はあまり気にしない」という方もいます。
築年数の古い物件であっても、適切な価格設定や売却前の修繕実施で購入検討者に選ばれやすい物件 にすることは十分可能です。

その他、マンション売却において売却価格に反映される要素は数多くあります。

  • 部屋の位置(階数や陽当たり、眺望のよさ)
  • 室内の状況(きれいな状態で住んでいることや設備の新しさ)
  • 管理状況(適切に管理されていることや修繕積立金の積立状況)
  • 周辺環境(駅からマンションまでの道路の雰囲気や公園やスーパーなど生活施設の有無)
  • 規模/総戸数(共用施設の充実度など)

マンション売却時には、これらの要素を総合的に判断したうえで、売却価格を決め、売却活動を進めていくことが重要でしょう。

Cube i 有楽町では、これまで述べた要素のほかに、専任のデータアナリストが市場動向を分析し、マーケットデータの観点からも売却活動をサポート致します。

マンションを売る戦略は、物件ごとに詳細に考えることが大切

マンション売却時には、マーケットやエリアのトレンドを把握し、最適な売出価格を設定することと共に、購入検討者に選ばれるための工夫として、クリーニングや簡易なリフォーム、プロカメラマンが撮影した室内写真を販売活動に利用する等、物件ごとに戦略を立てて取り組んでいくことが重要です。

立地や築年数に応じた価格設定のみでは価格競争になりがちですが、このような戦略をしっかり組み立てることで、他物件と差別化ができ、売却可能性が高まります。

― 購入検討者への物件の見せ方

まずは、購入検討者が内覧(=内見)する際の物件の見せ方です。
マンション購入は高い買い物なので、内覧時に悪い印象を与えてしまうと、なかなか購入には結びつかなくなります。
このため、小さなことでもしっかり準備しておくことが大切です。

例えば、少しでも部屋を明るく見せるため、古い電球を新しい電球に変えること、そして、照明を全て点灯しカーテンを開けておきましょう 。

内覧の時間を昼間の明るい時間に設定することで、明るい部屋と感じてもらうことができるでしょう。
その際、東向きの物件であれば午前中に、西向きの物件であれば午後に、内覧してもらうなど部屋の向きも考慮すると万全だと言えます。

また、季節に合わせ快適な室温で購入検討者をお迎えすることで、居心地の良いお部屋を演出することができます。
そして、なるべく物は少なめにして、広いお部屋を演出することで、購入検討者への印象をより強くすることができます。

その他、水回りはよく見られるところなので整理整頓するのに加え、水滴をよく拭き取っておくことをおすすめします。

― 居住者しか知らない情報を話す

内覧時、または内覧に立ち会わない場合には、不動産仲介会社の担当者に居住者のみが知る情報を伝えておくのもよいでしょう。
例えば、「朝の時間帯は道路が混みやすいが、抜け道を通ればストレスなく通勤できる」という情報や、「近所に有名なレストランがある、〇時から〇時に有名 なキッチンカーが来る」といった情報もおすすめです。
このような情報は、購入後の実際の生活をイメージしやすくなり、購入を検討しやすくなります。

部屋をリフォームする

売却前に部屋のリフォームを考えてみることも、1つの方法です。
ただし、費用をかけた分だけ、必ずしも価格をアップできるとは限らないため、担当者と相談しながら計画を進めていくことをおすすめします。

コロナ禍によりリモートワークが増えたこともあり、書斎を導入するといった、トレンドを意識したリフォームを検討してみるのもよいでしょう。

居住中でも室内写真 を撮影する

居住しながらの売却では、室内内部 の写真を撮影しないことも多いものです。
しかし、最近ではインターネットで物件の情報を得られることが多く、室内の様子 を閲覧できない状態だと、内覧の申し込みを得られない可能性が高くなってしまいます。
家具のある状態を撮影し、CG技術を用いて空室の状態 のように見せる技術もあるため、なるべく多くの情報を掲載することを検討してみましょう。

Cube i 有楽町の「ホワイトキューブ」では、360°写真を活用し、まるで現地で内覧しているような感覚で内覧ができる“ヴァーチャル内覧ツアー”をご用意しています。
もちろん購入前に一度は実際のお部屋を見ていただく事は必要ですが、室内の雰囲気を感じていただくための一次的な内覧として、コロナ禍で家の中に人を招くことを最小限に抑えたい方にも おすすめです。

まとめ

マンションは立地や築年数が重要ではありますが、地域ごとの特色や室内/マンション全体の管理状態など総合的な観点で価格を決定しましょう。
そのうえで、物件ごとの特性を踏まえた戦略をしっかり組み立て販売していくことで、マンション売却の成功に導く確率を高められるでしょう。

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